LANGIT, LUPA, IMPYERNO

real state loan

Antagal mo itong inipon.

Nagkanda-kuba ka na sa trabaho. Tumulay sa bubog at kumain ng apoy, lahat ng uri ng raket, tinira mo na.

Tiniiis mo ang malayo sa pamilya at kaibigan para lang mabuo ang paunang bayad. At ilang taon ka pang magdidildil ng asin para sa buwanang amortization.

Ngunit papano kung matapos ang lahat ay hindi mo pa rin makuha ang titulo ng bahay at lupa?

Mas masama kung hindi matapos-tapos ang konstruksyon sa subdivisionat ang nag-gagandahang pictures sa brochures at model scale na nakita mo sa mall ay napakalayo sa totoong itsura?

Papano kaya kung malaman mo na nagrerenta ka lang pala sa akala mo ay nabili mo nang bahay at lupa?

Bago mo tagain ang broker na nagbenta sayo, balik tayo sa simula ng proseso at alamin ang dapat mong ginawa bago isinubo ang sarili sa malaking responsibilidad.

BAGO BUMILI NG BAHAY AT LUPA SA ISANG DEVELOPER

Huwag papadala sa mga mabulaklak na salita ng mga salesrepresentative, agent or broker.

Lahat ipapangako niyan, sasabihin niya ang lahat ng gusto mong marinig para lang makabenta. Mas interesado siya sa kanyang commission at wala siyang pakialam kung magkaproblema ka kinalaunan.

Kaya bago magpakawala ng malaking pera, hindi naman siguro masama na mag-research muna sa mga bagay na ito:

1) Pumunta sa House and Land Use Regulatory Board o HLURB at alamin kung may Certificate of Registration (CR) at License to Sell (LS) ang developer ng lupa.

Para sa mga taga Metro Manila pumunta sa tapat ng Quezon City Hall sa may Kalayaan Avenue o sa mga Regional Offices kung ang project ay nasa sa labas ng Metro Manila.

Pwede mo rin hanapin dito.

Demand full refund

Kung sa kasamaang palad ay nadiskubre mo na walang CR at LS angdeveloper ng lupa, ay karapatan mong humingi ng full refund kung nakabayad ka na para maiwasan ang problema kinalaunan.

No Pre-Selling

Bawal magbenta ang sino man na walang kaukulang CR or LS at labag ito sa Presidential Decree 957. Valid pa rin ang contract to sell pero tulad ng nabanggit, pwede mag demand ng full refund ang nakabili.

2) Kung may CR at LS ang developer, tignan naman kung:

a) Kailan ang “date of completion” ng proyekto na nakasulat sa LS.

b) Kung ang lupa ay nakasanla dapat ay meron din silang Clearance to Mortgage sa HLURB.

c) Tignan kung ang mga facilities sa subdivision na nakasulat sabrochures o pinangako ng broker ay nakatala sa aprubadong subdivision plan na nasinumite nila sa HLURB.

Tignan rin kung ano ang mga materyales na gagamitin sa bahay na nakatala sa subdivision plan. Baka kasi yari lang sa styro ang bahay mo.

3) Importante rin malaman kung rehistrato ang broker sa HLURB na nagbebenta at nangungulit sa inyo. Punta ka dito kung gusto malaman.

Rehistrado nga at may LS ang developer, ngunit peke naman pala angbroker na inabutan mo ng pera, naku po, kabit ka.

4) Tignan din ang titulo sa Register of Deeds kung ang lupang binebenta sa’yo ay binenta na rin sa iba. Nakalagay yan sa likod ng titulo ng lupa.

5) Alamin din kung ang developer ang magbabayad sa water or electricmeters, sa bakuran o perimeter fence at iba pang mga maliliit na bagay. Tignan din kung sino ang mag-operate ng subdivision water system.

May bahay ka nga, wala ka naman panligo.

BAGO PUMIRMA NG CONTRACT TO SELL

Kung lehitimo naman ang developer mo, gawin ang mga sumusunod bago pumirma ng kontrata.

1) Huwag pipirma ng blangkong kontrata.

Gamitin ang natutunan sa elementarya at basahin ang kontrata!

Ilang minuto lang yan, kumpara sa taong bubunuin mo at perwisyong idudulot sa’yo kinalaunan.

2)Kumuha ng kopya ng kontrata at ibang dokumentong pinirmahan, kahitphotocopy lang muna.

3) Siguraduhing inirehistro ng developer sa Register of Deeds ang kontrata para malaman ng lahat ng tao na nabili o binibili mo iyon at hindi na maibenta sa ibang tao.

4) Magbayad lamang sa mismong developer or authorized agent at siyempre, humingi ng resibo.

5) Ilagay sa isang folder o envelope ang lahat ng dokumento at huwag ikalat-kalat kung saan-saan baka kasi gawing pamunas sa banyo.

RIGHTS OF THE BUYER

Hindi biro ang perang pakakawalan ng mga simpleng taong naghangad bumili ng sariling bahay at lupa. Kaya alamin ang iyong mga karapatan:

Right to a clean title

Karapatan ng bumili na ibigay sa kanya ang isang malinis na titulo matapos bayaran ang bahay at lupa.

Malinis, ibig sabihin walang nakalagay o naka-“annotate” sa likod ng titulo. Inilalagay kasi sa likod ng titulo kung may utang o sabit pa ang lupa.

Ayon sa PD 957 Sec. 25: Ang registration fee ng deed of sale sa Registerof Deeds lang ang dapat singilin ng developer sa buyer at wala nang kung anu-anong pinapatong nila. Huwag pauto.

Huwag din magbayad ng amilyar o Real Estate Tax kung hindi pa ikaw ang may hawak ng lupa.

Non-forfeiture of payments

Ano pala ang gagawin mo kung napako ang pangako ng developer at hindi nagawa ang mga improvements na nakasaad sa kontrata ayon sa takdang panahon?

Maari ka bang huminto sa pagbabayad?

Isang malaking OO.

Nakalagay sa PD 957 Sec. 23 na hindi dapat i-forfeit ng developer ang mga binayad mo kung huminto ka sa paghulog dahil hindi nagawa ang napagkasunduang development sa subdivision sa tinakdang panahon.

Karapatan mo rin humingi ng full refund na may kasamang interes (12% p.a.) kung nagsawa ka na sa kanilang mga napakong pangako.

Pero bago magrebelde, dapat ay padalhan mo muna sila ng sulat upang ipaalam na hinihinto mo ang pagbabayad hanggang hindi natatapos ang mga development na pinaganko nila.

Nakasaad naman sa RA 6552 o Maceda Law ang mga karapatan ngbuyer na hindi nakatapos sa pagbabayad. Basahin dito.

HOMEOWNERS ASSOCIATION (HOA)

Nakalagay sa PD 957 na ang developer ang mag sisimulang mag organisa ng homeowners association sa subdivision para sa mga residente at nakabili ng unit. Ang HOA ay para inorganisa para sa ikakabuti ng komunidad.

Pero ang HOA ay dapat nakarehistro rin sa HLURB.

Hindi pwedeng mangolekta ang developer ng subdivision para kuno samaintenance at security kung hindi pa ito rehistrado sa HLURB at walangconsent o pag-ayon ng majority lot o unit buyers na nakatira sasubdivision project.

PAGLABAG SA PD 957

Lahat ng paglabag ng mga developer sa PD 957 ay maaring ireklamo sa HLURB. Maaring silang parusahan ng fine at maari rin silang sampahan ng kasong kriminal na may parusang hindi lalampas ng sampung (10) taon.

Condominium Projects

Lahat pala ng isinaad ko dito ay applicable din condominium projects.

Kung may problema kayo sa inyong mga subdivision o condominium developer maari ay isangguni lang sa http://panyero/forum.

Alamin ang karapatan.

credit:

click this

CHECKPOINT RULES

Mag-eeleksiyon na naman at kaliwa’t-kanan ang checkpoint na ginagawa ng PNP at AFP. Upang maiwasang ma-rub-out tulad ng nangyari sa Laguna, nagpalabas ng Resolution No. 9588 ang COMELEC bilang guidelines tuwing checkpoint.

1. Eto ang dapat gawin/sundin ng mga pulis o militar tuwing checkpoint:

1. Dapat may ilaw sa checkpoint at may karatula na may sukat na 3×4feet at nakalagay:

“STOP

COMELEC CHECKPOINT

Please bear with us.

Thank you for your cooperation

___________________

Name & Address of Election Officer

_______________________________

Name of Commanding Officer/Team Leader”

2. Ang AFP o PNP na nagsasagawa ng checkpoint dapat nakauniporme, may name tag at pinangungunahan ng opisyal na may ranggong Lieutenant (AFP)/Insepector(PNP). Hindi yung mga sarhento, PO, o SPO lamang. Hindi rin dapat nakainom o naka drugs (kailangan pa talagang ilagay ito, really?)
3. Visual search lang dapat. Hindi maaring pabaain sa sasakyan o halughugin ang compartment, (sa mall lang ginagawa yan), except:
   a. Kitang-kita sa labas ng sasakyan ang kontrabando o ilegal na gawain. Tawag diyan in “plain view.”
   b. Kung ang mga taong nasa sasakyan “appear to be nervous or suspicious or exhibit unnatural reaction”, in short, praning. Kaya iwasang mag-kape tuwing checkpoint.
   c. “If the officer conducting the search has reasonable or probable cause to believe that either the occupant/s is law offender or that the instrumentality or evidence pertaining to the commission of a crime can be found in the vehicle to be searched.” Dito papasok ang sixth sense ng mga pulis. Kunyare nakakita sila ng dugo sa upuan ng sasakyan, pwede silang mag-imbestiga, (tapos malalaman nilang tagos ng regla lang pala).
   d. Based on prior confidential information which are reasonably corroborated by other attendant matters. Kunyare may impormasyon na may parating na “gun for hire” at si Col. Marantan ang leader ngcheckpoint, yari ka, magtago ka na.

2. Karapatan ng taong nahuli sa checkpoint:

1. Right to remain silent. Basic yan, wag magsalita hintayin ang abugado.
2. Karapatang kumausap ang magkaroon ng abugado o bigyan ng abugado kung walang pera, libre! Dito handy ang panyero.net shirt. Tumalikod lang at ipabasa ang mga karapatan!
3. Karapatang palayain kung walang asunto (charges) na sinampa sa loob ng labin-walong (18) oras (kaya i-set ang alarm clock), unless charged under PD 1866 o Illegal Possession of Firearms.
   Hindi ko alam bakit PD 1866 lang ang exempt sa 18 hours. Ayon kasi sa Article 125 ng Revised Penal Code, dapat sampahan ng kaso ang isang tao sa loob ng 12 oras for crimes punishable by light penalties; 18 oras if punishable by correctional penalties; at 36 if punishable by afflictive or capital penalities. Dapat sinunod na lang ito.
4. Dapat may proper turn-over ng custody ng naaresto sa pinakamalapit na station, kasama ang mga nahuling baril, kontabando, extrang panti o brip, etc.

 Yan, alam mo na. Iwas muna sa kape pre.

nakulong sa utang

Karamihan ng tao ay nag-

aakala na kapag kinasuhan sila

ay maari na silang makulong.

Para sa mga taong isang

damukal ang utang sa iba ’ t- ibang credit card companies,

mga bangko, kaibigan at

kamag-anak, pwes, may

maganda balita ako sayo: Walang nakukulong sa utang. Ito ay nakalagay mismo sa

ating Saligang Batas: Section 20. No person shall be imprisoned for debt or non-

payment of a poll tax. Iniiwasan ng ating Saligang

Batas na mapilitang gumawa o

magsilbi ang may-utang sa

kanyang pinagkakautangan

para lamang umiwas sa

pagkakakulong na masasabi narin nating isang uri ng pang-

aalipin o slavery. Ngunit pano naman ang mga

swindler at estafador sa

lipunan? Sa simpleng linguwahe, ang

estafa ay panloloko. Ang panloloko ay iba sa

lihitimong utang. Ang

lihitimong utang ay kung saan

ang taong umutang ay may

intensiyon talagang

magbayad. Siguro dahil sa hindi inaasahang bagay tulad

ng pagbagsak ng negosyo o

pagkatanggal sa trabaho ay

hindi niya kayang bayaran ang

kanyang utang kapag

dumating na ang araw ng singilan. Ang mga manloloko naman, ay

talagang walang intensiyong

magbayad o magsoli ng pera

sa simula pa lamang. Kaya nga

manloloko e. Dito pumapasok ang

elementong fraud. Kaya ang

mga estafador ay

pinaparusahan ng ating

Revised Penal Code ng kulong

hindi dahil sa may utang sila, kung hindi dahil, manloloko

sila. Ganyan din ang prinsipyo ng

Bouncing Check Law o kilala

bilang BP 22 (Batas Pambansa

Bilang 22). Pinaparusahan ang

nag-issue ng tseke hindi dahil

sa may utang siya, kundi dahil nag-issue siya ng talbog na

tseke na maaring makasira sa

integridad ng paggamit ng

tseke sa iba ’ t-ibang transaksyon sa lipunan. Ngunit pano naman

makakabawi ang pinagkaka-

utangan mo? Bilang nagpapautang, hindi ka

pwedeng mag-ala-Rambo at

pumunta sa bahay ng taong

may utang sayo at limasin ang

kanyang mga gamit na walang

court order. Light Coercion aabutin mo

niyan at ikaw pa makukulong! (Revised Penal Code. Art. 287.

Light coercions. – Any person, who by means of violence,

shall seize anything belonging

to his debtor for the purpose of

applying the same to the

payment of the debt, shall

suffer the penalty of arresto mayor in its minimum period

and a fine equivalent to the

value of the thing, but in no

case less than 75 pesos.) Biruin mo, ikaw na

nagpautang, nakulong kapa.

Ang swerte naman ng may

utang sayo. Kaya dapat, daanin mo sa

tamang proseso. Yan ay ang

pagsampa ng civil case for sum

of money. Oo, kaso rin yun, kaso walang

kulong. Pero kapag nakakuha kana ng

Court Order na tinatawag na

Writ of Execution … ..Its pay back baby! Kasama ng Court Sheriff, maari

kanang pumunta sa bahay ng

may utang sayo para singilin

siya. Kung walang paring

pambayad, unahin mo na ang

plasma tv niya sa sala, isama mo na rin ang magic sing.

Ngunit hindi lahat pwede mo

kunin, may limitsyon rin (Rules

of Court Rule 39 Sec. 13). But

still you will not be left empty

handed. Maari mo rin i-levy ang real

properties ng may-utang sayo,

kung saan ibebenta ng Sheriff

ang mga lupain niya para

pambayad sa utang. Kung wala talaga, hindi mo

mapipilit, pasensyahan na

lang. Tawag dyan, Paper

Judgment. Panalo ka lang sa

papel. Kaya bago mag-pautang,

alamin ang kakayahan ng pag-

papautangan. Sa mga nangungutang naman,

huwag umutang kung hindi

kaya bayaran. Hindi ka man

pwede ikulong sa ginawa mo,

nahusgahan ka naman ng

lipunan bilang balasubas. Para ka na ring kinulong.

 “ Debt is the worst poverty ” – Thomas Fuller, Gnomologia, 1732